在房地产市场的最后一个季度,城市房价的走势仍然错综复杂。

2019-03-15 00:50

资料来源:三洋投资演讲作者:三洋

当我们选择用城市的荣誉和耻辱来买房子的时候,我们到底选择了什么

坦率地说,如果每个城市都是一只股票,我们都是有资格的股东或是想投资的股东。

我想知道股票价格何时会下跌,我更关心的是股票价格将如何上涨。

01

最近,国家统计局刚刚发布了9月份70个城市的房价数据。

总体而言,31个二线城市新建商品房和二手房销售价格分别上涨1.1%和0.8%,比上月分别低0.2和0.5个百分点;35个三线城市新建商品房和二手房销售价格分别上涨0.9%和0.8%,降幅分别为1.1个百分点,比上月提高0.6个百分点。

腾讯联合发布了各大城市二手房环比数据,与多个城市一起,我们最近进行了市场调研,简单地一瞥了城市混乱的房地产市场。

然而,鉴于新房市场受到类似的价格限制和其他干预,市场最真实的态度实际上是二手房,所以这次我们也以二手房为基调。

02

四大一线城市一直是中国房地产市场的风向标。

从数据来看,除了北京的稳定,环对环增长似乎正在升温。

以回调程度最深的上海市场为例,由于干预、备案等因素,市场价格波动的真实情况不易反馈。

但有一个数据必须是真实的,那就是二手房数据。

在进入低谷的近四年里,情况似乎并没有好转,但如果你进一步了解交易的细节。

外环交易趋势由49%上升至53%,表明基本需求仍在顽固释放,从某种程度上看,上海房地产市场确实触底反弹。

这四条战线可能各不相同,但本质上是相同的,有内在的区别,但总的来说,不是特别好,也不是特别坏。回调的稳定性是目前最严格控制下的主音。

但一线城市最重要的意义并不是房地产市场的走向。事实上,在目前国家房地产市场的状况下,虽然大周期的主旨仍然是大周期的主题,但导致城市房价涨跌的原因,却逐渐分为周期的轴。

四个一线城市最大的价值在于它们是中国房地产市场上最宽的护城河,你什么意思以这一波房地产市场为例,回调都是客观的经验,但回调可以接受一个市场点,他们必须能够刹车,换句话说,这才是真正能够承受产品周期的。

所以短期的价格波动,其实对于一线城市来说,长时间看,参考不是很重要,只要我们能避开特定的坑,一般来说,我们只需要记住一件事:

最有价值的往往被锁在地下室。

值得一提的是,作为四条战线,广州房价的平均价格从北到北相差近2万水位,加上突如其来的经济停滞,广州最近被踢出了前线。

另一方面,2017年底,广州市常住人口149.84万人,比上年净增45.6万人,近五年来又创新高。从数据来看,广州房地产市场,无论是新住宅环增长率为0.4%,还是二手住宅环增长率为0.61%,目前温和的温度减缓了牛市的速度,这是从某种角度的认知解释。

03

如果一线城市的波动基本上是简单的,那么新的或强大的二线城市是最复杂的。

值得注意的是,这里一、二、三、四线城市划分的基调来自于新一线城市的早期排名。

这四条战线是公认的,毫无疑问是强大的。只有二线城市,像哈姆雷特一样,心里有自己的统治者。

可能会有高估或遗漏,但在这里我们不会纠结。

以下内容的简要概述:

1)冷却和相对分化。

(2)最有意思的是,辽宁双子沈阳和大连这两个东北城市,在这样一个房地产市场逆势上升,令人费解的是,东北地区的人口正在外流,而且正在下降。

不足为奇,海滩上的每个洞迟早都会被潮水淹没,只要市场流动性过剩,沈阳和大连的价格以前就很低,但是二线城市的位置和资源基础最终会得到提升。

对于沈阳和大连来说,对未来房价的长期支持不是低水位的潜在能源的上升,而是东北经济能否见底反弹,真正留住东北地区的外流人口。

3)近几年来最显著的增长是西安。虽然二手房的环对环增速有所放缓,但仍有非常光明的1.67%。根据国家统计局刚刚公布的新增住房增长数据,西安市仍在以6.2%的环比领涨。

背后是西安房地产市场依然火爆,虽然不再有大规模抢购房屋的热潮。

事实上,这个经常在战乱中占据头条的网络红城,也是二线城市人民战争中的网络红城。

据统计,2018年仅过去9个月,西安市新增户籍人口60万人,常住人口突破1000万。

抢劫战争似乎一直是一个有争议的问题,虽然抢劫城市的各种配套设施都能跟上,但不可否认的是,落后的启动市场和对中华人民共和国的战争带来了新的人口和新的购买住房的力量,但在短期内,它有B。足够粗暴的支持。

短期供求确实是一个因素,当我们关注这样一个抢占中西部城市时,必须考虑到这一点。

但最重要的一点是把被掠夺的人口转变成城市的潜在能源。简言之,在提升城市潜能的同时,城市的建筑、工业和公共设施能更好吗

这是一个城市长期保持的基础,或是房价的真正基石。

4)二线城市环比各不相同,但即使数据整体呈下降趋势,二线城市内部板块也开始呈现出较强的分化。

以苏州为例。近日,苏州工业园区、唐宁楼、月湾三期和苏州中心九期同时开张,在全国房地产市场的人权保护中,在这场风暴中,长期失守的抢夺战开始重新浮出水面。

虽然原因是价格相差100万元,但背后却是苏州公园,在这轮房地产市场稳定的情况下,潮汐能余震得到改善。

事实上,我们发现,在当前的整合浪潮中,有两类城市在当前的下行周期中表现突出。

首先,不难理解,拥有富余食物的地主并不关心漫长的冬天。

它们都是足够好的板块,在巩固期正在进行板块重组和水平重塑。

什么意思平滑意味着改善机会。你以前追不上他们。现在你终于有机会一起玩了,所以你不能很快交到朋友。

因此,一些二线城市的数据呈现下降趋势,但实际上更多的是整合,在改善的过程中,城市优质板块供过于求,缺乏支撑板块加速了下行趋势,也可以说是板块之间的纠结。

对于质量、改进和刚需要的领域和项目,唯一合乎逻辑的问题是它们是否能够满足要求。

但这是否意味着投资,取决于你如何看待这个周期

首先,不要忘记,在房地产市场混乱的周期性基调的强烈控制下,整个市场都会感冒,个人早晚都会感冒。

第二,不要惊慌。在任何一个混乱的循环中所失去的东西,如果不长时间地绘制时间轴,将会以一种凶猛的方式被恢复。

04

我们通常将三、四线城市分为一类城市,即非一线城市和二线城市。

然而,由于新一线城市的概念,二线城市在形式上的概念属于主流认知中的三线城市。

如果分类标准取决于角度,则不一定全包含,如厦门、福州、济南、合肥、无锡、佛山等,在形式上,城市能源水平高于一般三线城市。

但是,如果我们把它们排除在外,我们可以看到,尽管存在轻微的差异,但三、四线城市仍然以增长率为主。

为什么

无限制购买下的流动性短缺和温室改革的惯性将需要时间。

你怎么认为

价格不是三四线城市的尺度。流动性是否充足是三、四线城市的生命线。

也就是说,当你头脑发热,冲进三四线住房市场时,价格并不是阻止你的唯一原因,三四线城市的未来,足够多的人,是流动性的前提。

当然,如果你喜欢在三四线城市扎根,请忽略最后一个。

然而,我担心最有趣的事情是利用波棚转换能量,并充分利用周期将三层或四层资产替换为一层或两层资产。

这只是三线或四线增长的诱惑,一线或二线回调即将到来,所以恐怕没有太多的反周期操作。

这都是事实吗

我们总是喜欢用简单的概念来掩盖认知上的懒惰。

例如,上海周边的34个城市和中西部的34个城市有相同的结果吗长江三角洲、珠江三角洲、北京环乃至海南环都是一样的吗

即使这些城市不在三、四级城市群中,它们最终会成为主流认同吗

中国的浩瀚和复杂从来就不是简单的黑白感知。它在很大程度上是清晰的,在很小程度上是超乎想象的。

我们最近对一些三、四线城市进行了调查,今后我们将逐一进行解构。

05

总体而言,整体市场基调没有改变,但差别化从未如此严重,这在我国房地产市场上从未发生过。

换言之,房地产市场越混乱,就越难考验买家。

然而,个人取决于他们自己的态度:

首先,无论是爱还是价值,不要忘记选择一个城市作为命运共同体的起点,因为他会陪你很久。

第二,房地产市场周期似乎很长,但与城市的生活时间相比,它是非常短的。

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